华东资深投资人余亮，自1993年就进入了酒店行业，2002年他开始涉足酒店投资，21年来，他已投资9家酒店，参与经历项目近50家。投资涵盖中高端、中端、精品、经济型，投资的品牌有假日、智选假日、锦江都城等。

  值得一提的是，他也是洲际酒店集团的战略合作伙伴，迄今为止共签约了6家洲际集团旗下的智选假日酒店。

  其中南昌八一广场的智选假日酒店，是他所投资的酒店中最满意的一家，物业位于南昌老城区核心区域，四通八达；最值得一提的是这家酒店坪效极高，9000㎡左右的物业，打造了185间客房，把空间利用到了极致。

  我进入酒店行业今年刚好30个年头了。1993年刚入行时，我在酒店中从事最基础的工作，当时国内的经济型酒店发展尚处于萌芽中。

  2002年前后，地产行业发展不是很景气，出现了不少烂尾楼和闲置物业。我认识到这是一个比较好的切入到酒店投资圈的机会，我所在的团队有闲散资金，于是我就开始尝试帮助酒店投资人进行酒店物业的租赁、变卖，就这样逐步涉足到酒店投资行业中。

  2009年到2018年这10年，我投资的酒店享受了十年的酒店红利，这期间的几家门店利润都不错。

  2020年初开始，经历三年疫情，酒店行业显然没有之前那么“稳定”了，多点散发的疫情，时不时的封控，令大部分酒店“举步维艰”。

  虽然从2023年开始，国内形式变得愈发明朗，大家出行的脚步也不再被“禁锢”。但对于酒店投资人而言，我认为还要谨慎，毕竟酒店投资是为了赚钱，而不是做情怀。投资人要有自己的前瞻性、定位和目标，要从理性的角度去考虑投资回报率。

  南昌八一广场智选假日酒店，是在我投资的多家智选假日中，最为满意的一家，此中的“满意”并非单指业绩，毕竟疫情期间，这家坐落于交通枢纽周边的门店，收益也不佳。

  但是这家酒店因为物业的综合素养极佳，加上坪效高，相信在2023年，大环境复苏之后，会有不错的成绩。

  其一，运营管理支持。在运营阶段，智选假日酒店秉承“一专多能”人才教育培训理念。通过更灵活的人员配备，提升服务效率，控制经营成本，缩短投资回报周期。

  其二，收益管理支持。智选假日酒店有专门的收益管理经理。收益管理经理及其团队的具体工作，包括但不限于分析所在地酒店消费市场，给予我们投资人清晰的经营预判，实现酒店收益的提升。

  其三，商务管理支持。投资人不仅仅可以收获来自洲际酒店集团总部的支持——支持中心商务业绩支持团队与大客户团队，还能享受到品牌专属的销售支持中心。

  其四，培训管理支持。智选假日品牌的培训体系，实现了从装修筹开阶段到运营阶段的全阶段覆盖。

  物业位于南昌大型交通枢纽附近，决定了酒店主要以服务商旅客户为主。而智选假日酒店更看重商旅客户、全球大客户的长期合作，匹配我们酒店所属商圈的主要客群，后续客源经营上有较大优势，品牌效应更能得到最大化发挥。

  智选假日酒店在全球拥有超过3000家酒店，是全球规模较大的中档酒店品牌，具有较高的知名度与美誉度。

  该物业之前经营着一家南昌本土的老牌四星级酒店，它有27年的历史，220间客房，综合了餐饮、娱乐、移动宴会厅等，是区域内的地标建筑。

  随着时代的发展，该老牌酒店设施老旧、服务理念也跟不上客户的需求。因此，在2019年前后，这家老牌高星酒店停业。

  物业的昭示性很强，处于南昌的中心纽带，地理位置优越，毗邻南昌八一广场、南昌火车站和地铁二号线等。

  因为地址位置优异，因此物业业主在出租时，有不少酒店品牌想租赁下该物业，但却接连碰壁。刚好也是在此时，朋友介绍了此处物业，在和业主进行深度交谈后，业主考虑到智选假日品牌隶属洲际集团旗下，品牌影响力以及会员贡献率佳，因此与我们正式签约。

  我们于2019年正式租下这处物业，但由于时不时爆发的疫情，直到2021年7月，这家智选假日才正式开业。

  品牌方预估总投资额2600万元，实际总投资额2800万元，单房投资15万元。实际落地的投资额比预估的高出200万，是由于以下几个因素：

  我们与业主签租约时，把原先物业内的两层办公用房也租了下来，因此多做了19间客房，原先物业的房量是164间，经过我们规划后，落地185间客房。

  在筹建时，考虑到物业位于南昌老城区，又毗邻火车站，公司培训类的团队客户占比较大，因此多规划了一个大型的功能性会议室，可以接待区域内公司的会议团队，增加坪效。

  在原来的老酒店旧改新的过程中，把酒店墙纸扒下来后，发现不少内部管道已经老化不能用了，要重新更换安装，因此在旧改中多耗费了一些时间和金钱。

  原本我们预计半年就能施工完毕，但是因为疫情因素影响，屡次停工，也造成了时间成本和金钱的损失。

  品牌方预估投资回报周期3年，实际经营下来，投资回报周期在3-5年间，具体还要看后续的大环境情况。

  翻牌改造后，酒店格局发生了较大的变化，是一个集工作、休闲、餐饮为一体的综合型酒店，除了拥有185间25-50㎡不等的客房外，还拥有3间70-125㎡不等的会议室。其中1层是酒店大堂，3层是会议室、健身房、洗衣房，8到16层是酒店客房。

  我对这家酒店最满意之处，除了物业本身素质可圈可点外，还有一点就是坪效高，这和筹建期间规划得当密不可分。

  我们酒店部分区域，有多功能性。例如，我们酒店的三个会议室，除了会议用途之外，也可以将课桌改成圆桌，摇身一变后就能变成会议团队围桌用餐的餐厅，合理规划利用了空间。

  另外，我们的会议室在打造时就采取了活动隔断的形式，活动隔断的目的是，可以将会议室改造成临时的简易包厢，增加私密性，也能做到提升使用率，增加翻台率的目的。

  例1，原酒店的淋浴间面积较大，住宿区域比较小，为符合品牌的标准及提升客人入住的视觉效果，我们将淋浴间的空间适当缩小，使得住宿区的空间变大，增加了客房内部的实际使用面积；

  例2，原先大堂没有规划餐厅，现在大堂设置了餐厅区。一来，合理规划利用了空间；二来，也能做到人员的精简。具体而言，在大堂的员工也可以每时每刻关注到餐厅的情况，能做到互相协作，调动更灵活。

  这个酒店共打造了185间客房，其中22间套房，90间标间，剩下的73间为大床房。

  一般来说，普通酒店大床房的占比都会过半，标间和套房比例为4:1左右，而这间酒店，大部分房源均是标间。之所以这样规划，是因为酒店位于南昌老城区，周边有不少旅游团，另外，因为靠近大型交通枢纽，培训类的团体客人较多，结合客源，标间的匹配就会比单间要略多一点。

  因为当时对南昌市场不是特别熟稔，因为施工方是品牌方这边介绍的，该施工队也负责翻改了不少酒店，因此无论在效率还是质量上，都可圈可点，我还是很满意的。

  值得一提的是，在筹建期间，项目经理每天都驻点在工地，定时汇报进度，关于成本的控制把控的也很好，在工程上有问题时，品牌方也会立即处理和解决。

  酒店周围餐饮商超林立，交通便利，步行10分钟内可抵达购物广场、火车站、公交站、医院等，车程10分钟内可抵达多个公园、景区。

  这家酒店是于2021年7月正式开业的，原本我们预计2021年下半年为爬坡期，不幸的是，2021年7-9月份，南昌疫情开始反复，甚至有段时间还被封控了。因此入住率不高，2021年总体的入住率在60%上下。

  2022年上半年，全国各地多点散发的疫情仍旧影响着这家门店的经营，尤其因为疫情的缘故，之前酒店占比较大的团队客户减少了大半。

  好在开业一年半后，因为疫情防控形势总体向好，酒店业也迎来了复苏和回暖的迹象。

  2023年以来，酒店RevPAR保持在280元上下，OCC也能够维持在80%左右，业绩在稳步上升。我们预计在常态化的情况下，RevPAR能达到300+元，OCC也能保持在80%以上，毕竟团队客户、旅游客户的比例都在日益上升，而门店无论是在地段还是品质上，都处区域内的翘楚。

  该酒店的店长吴总，曾经在我的集团工作了近10年。她以前是我老店的一个销售总监，从销售助理一步一个脚印，经过自身的努力，通过了洲际集团的店长考核，并担任了这家智选假日酒店的店长。

  在这家门店的经营中，吴总发挥了不可或缺的作用，遇到任何突发状况，她有能力领导并指挥员工处理问题，实现用户需求，但同时又能创造一定的经营利润。

  值得一提的是，即使是在三年疫情期间，这家酒店也是有利润的，单这一点，就能看出吴总能力不俗。

  从客源结构来看，酒店40%的订单来自协议单位，35%来自中央会员预订，剩下25%则是OTA渠道及散客客源。

  就这家酒店而言，会员的复购率是很高的，对于酒店的评价可圈可点，不单单是因为门店保持了智选假日一贯的高水准，也体现在酒店为增强客户体验高，提供的一些个性化服务上：

  其一，酒店早餐融入了本地特色，有南昌当地的瓦罐汤、拌粉等特色小吃；在迎宾茶水上，我们也采用了江西当地的特色茶叶，符合上午出行的客人需求；

  其二，我们会要求一线员工收集住店客人的入住体验，根据客人的意见，在服务上不断进行完善。

  洲际酒店集团的供应链，给予了业主更大的自主权。这家酒店在筹建期间，只有弱电部分是通过集团供应链采购的，在价格这一块还是是合理的的，产品质量也较高，到今天都没有出现过问题。

  但值得一提的是，相较国内品牌而言，洲际酒店集团的供应链产品，虽然价格差不多，但品类不如国内丰富。

  如果集团供应链能够适当丰富集采品牌，对于酒店投资人而言，不仅在采购品质上更有保障，也可以从供应源头降低采购成本。

  在过去很长一段时间里，国际酒店品牌的本土化改造是以简单的元素融合为主，比如在春节等传统节日进行装饰、推出假期限定产品、在酒店餐饮中融本土特色餐饮等，并未涉及对酒店产品核心标准的本土化改造。

  智选假日酒店这类国际酒店品牌也是如此，需要在本土化方面做更多的优化，才会更加有助于品牌赋能。

  例如，能够准确的通过中国本土消费者的需求和认知对酒店标准做调整，在品牌的核心标准元素保持一致的前提下，包括客房标准面积、酒店软装设计等均可进行本土化调整。

  酒店产品有两个方面，一个是实物部分，另一方面，如酒店的服务、住宿感受、就餐体验等，是我们看不到，只能感觉到的东西。因此，任何一家酒店都需要把两者结合起来才能取得成功。

  因此，投资酒店前，需把酒店投资逻辑剖析清晰，进一步探索酒店投资的具体事项，提前确定好投资方向后，再涉入到酒店投资行业里。

  俗话说，“懂行”才能做好生意。未涉猎过酒店行业的新手投资人，投资前多看、多学习是重要环节，多花时间了解行业，了解市场，了解品牌。

  对于新手投资人而言，多认识一些资深投资人，多和他们沟通，可以少走一些弯路，投资胜率会更高。

  即使大环境已经在逐渐转暖，但大经济并不会那么快复苏，因此投资酒店不能过于乐观，要放弃赚快钱的想法。返回搜狐，查看更加多