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  屏悦公馆：南侧，占地18亩，规划6栋住宅，面积段135-180平，毛坯交付，全部16层小高层。

  屏湖公馆：北侧，占地50亩，规划13栋住宅，面积段143-240平，精装交付，8-31层的洋房和高层建筑。

  2023年11月18日，保利以25.42亿竞得2023-41号屏西小区旧改出让地块二（备案名屏湖公馆），楼面价28677元/㎡，溢价率28%，地块面积约49.8亩，容积率2.67以下（其中商业不超过3000㎡），限高100米。

  2023年11月18日，保利以7.04亿竞得2023-42号屏西小区旧改出让地块四（备案名屏悦公馆），楼面价23962元/㎡，溢价率17%，地块面积17.63亩，容积率2.5以下（其中商业不超过2000㎡），限高50米，地块需配建社区综合服务中心（含长者食堂），由鼓楼区指定单位回购。

  从地块条件来看，两幅地块都不算太优秀，靠南侧的小幅地块，紧邻二环路，噪音较为显著，在容积率2.5的条件下，限高仅50米，最终的楼栋排列也很紧凑。

  至于北侧的大地块，限高100米，容积率2.67，对比这几年容积率3.0以上的纯商，存在一定优势。

  不过地块非常狭长，对于排列来说，也没有可规划的空间，具体就和天琴湖一样。

  从项目规划来看，135-240，大部分产品面积段集中在140-185平，与这几年的改善盘类似，门槛跨度较大，但是并未达到做高改的层面。

  由于福州发布新的住宅规划，两幅地块都能够很好的满足，同时也不是第四代住宅定位，产品定位和建发瑞云非常相似。

  143平米：四房两厅两卫，一梯两户，位于北区的8-10F的近洋房，电梯双开门设计，做到独享电梯厅。

  这个户型的设计相比于这几年的大面宽不一样，客厅配合阳台做L的转角大玻璃，视野空间不错。

  整体来说这个户型配合洋房的产品设计，加上新规的加持，得房率预计是最高的一个。

  169平米：四房两厅三卫，两梯两户，四开间朝南，大面宽布局，这几年非常主流的设计，其中主卧做了L转角的窗户设计，南北双阳台。

  缺点最常见的右侧套卫是暗卫，客厅电视机的背景墙被卧室门隔断，电梯厅无法独享，私密性与使用性差点意思，从户型图来看，预计这个电梯厅还没有采光。

  188平米：四房两厅三卫，两梯两户，这几年大面积也很常见的设计，客餐厅采取L型转角设计，空间和视野感拉满。

  缺点同样是存在一个暗卫，两梯虽然做了隔开，但是高层的消防配建导致空间私密性还是差点意思，同样没有采光，主卧贴着电梯，噪音也需要注意。

  240平米：四房两厅三卫，两梯两户，位于北区1号楼，户型布局就是188平米的升级版，客餐厅空间更阔绰，其中右上角的卧室，搭配L型窗户，效果感不错。

  缺点上，上面户型的问题依然存在，这个面积段，虽然搭配佣人房，但是没有独立进出，私密性一般。

  项目位于鼓楼区，二环北侧屏西旧改，距离西湖、省体1.6公里，休息配套尚可，交通方面周边没有地铁，略显缺失。

  按周边的市场需求来看，项目作为钱塘小+屏东中的居住改善房，预计更佳匹配需求。

  在社区布置上，项目南区紧邻二环路，噪音灰尘相对较大，社区空间也比较局促。

  北区两列长条布局，其中东侧做洋房设计，西侧做高层，在采光上，洋房的西端头有几率存在采光被遮挡的情况。

  从排列布局来看，两列做高低配，小户型做洋房，让大户型的高层住宅采光有一定保障，大户型放在西侧，特别西端高层，有一线天的西湖景观。

  综上，二环外的鼓楼，算不上核心区，周边胜在居住气息尚可，这几年也就供应了天悦二期，存在一定的陪读居住和阿公单位需求。

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