伴随年轻一代崛起，新生代渐已成为购房主力客群，而与此同时，Z世代也已陆续登上“购房大军”的舞台。 受限于支付力，以刚需及刚改户型为代表的高层产品多成为他们的置业首选。 如何根据两类客群各自的需求痛点，针对性进行高层产品的差异化创新，是如今开发商普遍面临的一大问题。

  Z世代及新生代客群尽管均为主要购房势力，但因生长时代不同、年龄不同、人生阶段不同，使得这两类人群在特征上也有着较为显著的区别，Z世代多为单身、情侣、新婚夫妻，家庭结构相对比较简单，更加追求个性、潮流，注重自我关怀，悦己观念盛行，而新生代客群则多已成家立业，面临养娃、催生的状况，性格比起Z世代也更偏传统、更为顾家。

  两类主力客群不同的性格及家庭结构，对各自的购房情况也产生不同影响。Z世代以首置为主，购房资金多源于原生家庭支持，悦己观念影响下，较为追求物业品质，在首置客户中，有44%选择品质房，甚至有23%选择轻奢房。 而新生代客群多已名下有房，出于改善和家庭结构变化的诉求更换居所，也对品质有较高追求，但因购房资金多为自身储蓄，较Z世代更加关注功能性。

  客群特征来看，Z世代具备较盛的自我意识，而新生代多因财富积累以及家庭结构丰富，步入房屋置换阶段，均导致两类客群对产品的质量较为关注，但与此同时，其家庭结构及性格又存在非常明显区别，Z世代中悦己观念盛行，更有个性、追潮流、爱自我，而新生代客群对功能性的需求更强，更加重视家庭。

  两类客群均对品质有一定诉求，却又因不同性格及家庭结构对产品各有侧重点，面对两类购房主力的需求异同点，房企在产品端怎么样才能做好求同存异？

  从产品面积来看，两类客群购房以中小面积为主，刚需偏好90-110㎡，改善置业倾向110-140㎡，但均首选三房，需求一个“多功能房间” 以满足自己独处、儿童房等需求。而落到具体产品设计上，大面积客厅和品质感卧室成Z世代及新生代客群的统一诉求。一方面，套房式主卧成主流，搭配L型衣帽间以提升个人空间的舒适度，另一方面，LDKB一体化设计能更好地满足他们社交聚会、家庭情感交互需要。

  ①户型面积：客群起步盘三房二卫，90-110㎡，改善更倾向于110-140㎡

  从户型面积来看，35岁以下客群无论是刚需还是改善购房，均首选三房。刚需客户购房起步90-110㎡三室两卫；改善客户的主力需求面积段为110-140㎡，更加偏爱尺度更大的舒适性三室两卫户型。从客户深访来看，不论是两人世界还是三口之家的家庭结构，意向户型均为三室，根本原因在于客户普遍觉得一个“多功能房间”对于家庭是必要的存在，能够完全满足自己独处或者儿童房等需求。

  ②产品设计：大厅需求衍生LDKB一体，主卧除套房化外，多设强功能性的L型衣帽间

  当时代在更新、人口结构在变化、行业在内卷的时候，客户研究便成为了“居住系统”体系之下的底层逻辑。慢慢的变多的开发企业通过客研提升产品和深挖客户的内在需求，以来穿越行业周期波动，实现市场规模的突破。“Z世代、新生代”两类客群由于年龄、性格、家庭结构及生活环境的差异，在各自的居住习惯上也有不一样的侧重点。

  因购房资金大多数来自父母，Z世代客群在购房时往往对产品有着更高的要求，其中客厅成为彰显个性的重要空间，在客厅空间构造方面，Z世代普遍要求大厅小卧以及采光好的大窗墙比设计，客厅功能多样化，需要充足空间以作公共活动区、影音娱乐区、健身空间等。与此同时，“X空间”能够达到整体功能性和个体空间的平衡，既可满足家庭未来周期进阶的需求，也可彰显Z世代个性，如可作直播间、健身房、陈列室等。

  Z世代深受悦己观念影响，坚持尊重内心，保持兴趣，刷剧族、游戏族、健身族、收藏族慢慢的变成为他们的标签，而移动网络时代影响下，居家办公也随之盛行。这些需求均影响了Z世代的购房选择，目前主要扩大客厅面积、打造X空间两种方式解决，在客厅空间构造方面，Z世代还要求采光好的大窗墙比设计，而X空间可灵活打造为健身房、电竞房、展示间、书房等，另外，为满足藏品展示需求，还可通过收纳设计来实现。

  根据CRIC调研显示，绝大多数Z世代对增加客厅面积要求比较高，为实现居家办公、投影、健身等多样化场景，普遍追求“大厅小卧”，希望客厅面积占到整个房屋面积的25%~30%，部分产品客厅占比甚至突破30%。同时对采光、视野有较高需求，房企多通过取消室内大量承重墙，或减少房间数，尽可能打通公共空间，以打造“大厅小卧”的格局。

  典型项目上海中兴路壹号为专门为小众年轻客群打造的新式豪宅，邀请国际顶尖设计师打造网红建筑；所有户型均“大厅小卧”，客厅占比达28%-36%。

  餐客厨一体化，开放式厨房，公共区间活动面积大，便于居家办公和在家聚会，缩小相对而言较不敏感的卧室面积，“大厅”面积合计约33㎡，占户型整体面积约31%，卧室面积分别约15、10㎡。

  同时，建筑采用双十字框筒结构，外围和室内的承重墙最小化，可随着需求变化进行室内格局随意调整。将建筑的四角释放开来，打造270度转角超大落地窗，提供充足采光、良好视野。

  可以自由变幻的户型，能让新世代最大限度地发挥个性，并兼顾功能性。基于客群需求，预留X空间在户型设计中逐渐常见，对于单身青年或情侣夫妻居住时，X空间可作为书房、健身房、电竞房、直播室等使用，也可视情况作为儿童房使用，满足家庭未来周期进阶的需求。而实际做法，除了通过合理设计布局，直接预留单个或多个独立空间外，也可设置可移动隔断墙，依据需求自主选择隔出X空间。

  上海融创联合上海柏涛推出的130+㎡概念户型：从南至北贯通植入的“0.5空间”，增加了阳台空间、书房、衣帽间和榻榻米空间，使儿童房、主卧和阳台空间都有更进一步的提升；

  同时，该户型还设置了安装了电动移门，移门关上形成独立学习工作空间，移门打开客厅即实现面积扩容。

  新生代客群置业时多已名下有房，是基于改善和家庭结构进阶诉求更换住所，且因购房资金大多数来自自身储蓄，虽然对品质同样有所要求，但与Z世代“以我为主”的关注点不同，新生代家庭更加倾向“以家为主”“以娃为主” 。在此需求下，房企基于功能性进行全方位细化设计，多调整各功能间布局及尺度、卫生间数量及设计、居家洄游动线等。同时，为了新手爸妈更好与儿童共处，适幼化设计也慢慢的变成为房企研究方向。

  新生客群的置业目的多为购置婚房、改善居住环境及为孩子教育置业，家庭结构即将或者已经迎来进阶，多成员的三代同堂居住模式将成主流，在此基础上，为了更好地满足多家庭成员的和谐共处、情感交互，同时更好地实现小孩养育照护，房间数、居家空间、功能性的提升更成为新生代家庭的需求痛点，适幼化设计及配置也成为他们重视的一大问题。

  新生代客群中刚需买婚房占比最高达31%，改善居住环境及为孩子教育置业的购房占比亦较高，占比分别为26%和18%，两者共计44%构成了市场上举足轻重的改善置业者。为自己，为家人，为孩子仍是当前置业人群买房的原动力。

  新生代客群普遍已经成家立业，且已迎来或即将迎接小孩来临，“养娃催生”是他们面临的主体问题，家庭结构面临进阶。

  虽然新生代客群普遍呈“小家化”趋势，但很多时候仍面临夫妻或三口之家共处问题，卫生间的设置数量和布局重要性不言而喻，相较于传统一卫设计，随着客群居住要求的提升，双卫、干湿分离设计被大范围的应用，为节省面积，功能提升的1.5卫也开始出现。

  ◇ 卫生间设计：便于多人共处，干湿分离卫生间已成标配，双卫成主流设计趋势，1.5卫开始出现。

  在多口之家共居的环境中，室内洄游动线设计趋向精细设计，利于不同场景下共同生活的亲属选不一样路线进行便捷行走，小孩有充足空间进行跑动等。一方面，现慢慢的变多的住宅开始采用双阳台甚至多阳台设计提升居住舒适性，其中以双南连接阳台为主，打造为“跑道式”宽景阳台，多连通客厅和次卧，构成一条洄游动线，另一方面，餐厨动线、归家动线也被着重关注，便于共同生活的亲属情感交互，及保证其健康安全。

  ◇ 阳台+次卧动线：室内多条洄游动线设计，方便小孩跑动、共同生活的亲属情感交互。

  1）进深约1.5米，开间约7米，连通客厅和南次卧，构成一条洄游动线）将起居室与阳台、书房、甚至家政间之间的非承重隔墙全部打掉，客、餐、厨同宽，“聚厅”内围绕家具形成方便走动的洄游动线。

  贯穿全屋的大洄游，将玄关、到客餐厅、厨房、次卧等各主要空间合理串联，为行走活动提供多种路径。

  通过洄游路径规划提升家务效率，同时满足多人参与下厨，营造更多交流空间与互动场景。

  双归家动线，一方面方便归家后进入厨房空间洗手消毒、存放食物，也可以在玄关处清洁后直接回到客厅、卧室空间，均考虑消杀，更有效保证家人健康及安全。

  新生代普遍面临着“养娃催生”问题，且儿童年龄普遍较小，为了新手爸妈更好地与儿童共处，适幼化设计非常关注，房企纷纷在此发力。从户型设计来看，多通过调整布局将儿童临近主卧、老人房，以便于夫妻或者老人更好地照顾小孩，在精装上各类适幼化配置也逐渐增多，包括儿童换鞋凳、儿童塌台、软硬装转角处做弧角处理等。