很久没楼盘分析了，来一个批次，首先是鼓楼改善新盘保利天瓒，这个看上去压力不大的项目，最终的去化并不乐观，下面聊聊。

  项目占地15亩，规划三栋32层的高层住宅，主打143、175、215，精装大平层，合计186套，主力户型是143平，占比67%。

  2024年7月1日，保利以底价7.87亿拿下宗地2024-24号，楼面价25764元/平，土地面积：15.27亩， 容积率：3.0，限高100米。

  分析：去年第二场土拍，省机械研究院旧改的地块上架，其中一幅安置，一幅纯商，最终鼓楼的纯商地块被保利以底价拿下。

  相比于2023年底到2024年初的那两场鼓台土拍，这一次的热度下降不少，这也导致楼面价没有被抬高。

  目前回头看，这幅地块也因为上市节点，反而优势比瑞云、芝兰月华等来的性价比更高。

  当然这一幅地块，也是保建国三家房企在福州土拍的最后一次拿地，此后大半年时间，它们都消失了。

  从最终布局来看，三栋都是32层高层住宅，完全顶着指标排，采取错开的三栋，看上去拉开间距，实际是中轴线的房源采光都有问题。

  可以说地块的楼面价优势还算可以，比周边地块都便宜2-3K，不过空间也不算太大。

  目前项目给出的定位，宣称所谓豪宅，不过从产品段定位来看，主力是143平，只能说项目在改善盘里面都不够纯粹，只能算刚改左右。

  综上，地块指标相对一般，不过楼面价有小幅优势，产品段定位也算匹配客源，不过目前周边竞品过多。

  143平：四房两厅两卫，位于2号楼东端，做观景设计，L型的大玻璃，不过还是有一个承重柱，稍显遗憾。

  户型和屏西的143非常类似，不过得房率不如屏西，厨房和餐厅空间略局促，除了主卧外，其他三房空间都略显一般，客厅的采光会被南侧卧室遮挡。

  此外，项目南北两个房间也设计L型的落地窗，窗墙比慢慢的升高，算是目前新盘市场的一个主要方向。

  143平：四房两厅两卫，位于三栋楼的西端，占比一半的产品，非常主流的布局，大面宽横厅设计，亮点是主卧做了L型大玻璃，别的方面比较中庸。

  175平：四房两厅三卫，四开间朝南的大面宽布局，非常主流的布局，其中右侧套卫是暗卫，这个户型的通病，餐厅+厨房做开放设计，如果隔断，空间感会降低不少，亮点还算主卧的L型大玻璃。

  215平：五房两厅三卫，和屏西的188、240类似，客餐厅做L型转角，不过称重墙更多，在面积上，主卧给出最大的空间设计,其他4房稍显一般，从户型来看，承重墙隔断，改造空间也不大。

  此外还算存在一个暗卫，生活阳台放在厨房北侧，使用略怪，加上厨房空间在这个面积段也是偏小。

  分析：对于保利天瓒的大平层产品，都是2T2定位，没做到独梯设计，很多人觉得遗憾。

  不过项目32层的高层住宅，独梯设计实际体验并不会太好，2T2相对来说出行便利度会更高。

  对于项目的得房率不难发现，会低于不少同期产品，根本原因还是高层住宅的消防称重太多，变向压低了得房率。

  对于户型设计，基本是套了屏西的模板，只能说整体来说中规中矩，保利前几年最大特色是得房率，户型够卷，不过目前的市场这个优势也不明显了。

  项目位于鼓楼区，与王庄一河之隔，距离地铁2号线米，算不上纯粹的地铁房，距离世欧广场600米，购物休闲尚可，鼓楼的学区，周边是闽附没太多价值。

  对于项目自身，由于地块不大，也没有所谓下层会所等，只是架空层打造，实际社区体验稍显一般。

  此外就是采光，除了自身楼栋的互相影响外，项目头牌的3号楼，南面是同天出让的安置地块，容积率4.05，限高100米，虽然隔着一条马路，不过后续的采光其实同样需要注意。

  综上，整体来说项目地处鼓楼，不过非核心区，主要亮点还是河景资源，其他配套都不算太亮眼。

  分析：对于项目的定价基本是持平周边几个新盘，谈不上溢价过高，加上项目宇宙核心鼓楼这个牌子，看上去应该更值钱。

  从面积段来看，不难发现差异很明显，天瓒实际算不上门槛过高的改善盘，放在周边对比下，天瓒反而是偏刚改的项目，加上保利做改善的口碑相比其他几家其实也比较一般。

  至于这样的面积段差异，会造就最终产品打造如何，虽然看宣传目前改善新盘都在卷，铝板+L型落地窗，社区风雨连廊等。

  从目前几个改善的网签数据分析来看，都不算太理想，开盘即巅峰，随后月均基本是10套左右，好一点的20套左右。

  对于天瓒优点是体量是最小的一个，楼面价也是最低的一个，去化压力没有那么高。

  截至写稿的3月11日，备案2栋，网签43套，143占比86%，果然还是143的产品最匹配地缘需求。

  综上，目前的价格，只能说能跑量，但是流速一般，说明市场价值还是有点风险，后续鼓台还在供应，项目还是更适合143平的地缘购买。

  项目位于鼓楼区，纯商定位，大平层精装打造，优点是鼓楼的牌子，河景资源，143的门槛相对不高，占比又比较大，周边生活气息不错，劣势在于竞品过多，高层住宅得房率稍显一般，没有独享的电梯厅，硬性配套不够出色。

  综上，项目的定位个人感受还是以刚改的眼光去观看更适合一些，项目的大户型风险值更大一些。

  深圳殉情男子遗书称想与妻子合葬 岳母：连女儿的牙刷他都不舍得丢 想不到他深情到这个地步

  深圳33岁男子谢先生在网上留下向亡妻表达思念的绝笔信后离世。4月21日，记者走访其岳母徐女士之家，她讲述了这对年轻夫妻的往日故事，“我想不到他会深情到这个地步。

  小米SU7 Ultra/布加迪/法拉利，全网首拆 赛道 极速，还有啥缺陷

  一事业单位大量图纸及电子数据遭境外间谍情报机关窃取！国安部披露：该单位聘请的运维工程师带“毒”作业

  近年来，国家安全机关在工作中发现，个别涉密单位网络运维不规范，或使用资质能力不匹配的运维机构，或运维人员违规操作，导致运维环节成为境外间谍情报机关对我开展网络渗透窃密的突破口，威胁我网络安全和数据安全。

  #票房 消失术？上海一影院偷瞒《#哪吒2 》票房逾25万 #上海dou知道

  我想给美国财长上一堂课，给他讲讲美国为什么必须逆差 #立说财经 #掘金计划2025 #经济学视角看世界 #人间清醒商业问答

  美国以关税手段胁迫其他几个国家限制对华经贸合作 商务部：国际贸易一旦回归弱肉强食的“丛林法则” 所有国家都会沦为受害者 中方愿与各方加强团结协调 携手应对

  “具有强烈毒性”，母子双双进ICU抢救！切记：路边的不要买，更不要吃！

  据了解，母子俩从路边小商贩处购得中药材，未经过任何正规渠道检验或医生指导，用来煲汤，服用后不久便出现头晕、恶心、呕吐等不适症状，随后迅速恶化，出现意识障碍、肢体无力、小便失禁等严重中毒表现。

  4月20日，中国教育科学研究院微信公众号发文介绍，近两年，中国教科院课题组针对义务教育阶段1-9年级教师开展“课后服务与教师负担情况调查”，以期摸清课后服务对教师造成负担的真实情况，并提出针对性的改进建议。

  中美航母战斗群同时现身菲律宾海，中美军队似乎都将菲律宾及附近海空域当成了一个主战场，小马科斯政府这次可谓是求仁得仁。